土地一級開發(fā)信托受寵 北國投巧推“類產(chǎn)業(yè)基金”
來源：m.xibujiancai.com 時間：2005-09-22
信托專家孫飛博士最近忙著接待來自各地從事土地一級開發(fā)的房地產(chǎn)公司，這些公司找孫飛的目的大致相同——探討發(fā)行信托計劃的可行性?，F(xiàn)在，商業(yè)銀行對此類公司貸款的條件規(guī)定十分嚴(yán)格，沒有土地證的項目根本拿不到貸款。開發(fā)商不得已轉(zhuǎn)向信托公司。
8月16日，北京國際信托投資有限公司在北京成功發(fā)售“土地一級開發(fā)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計劃”（以下簡稱“計劃”），該“計劃”信托期限為2年，預(yù)期年收益率6.5％，整體發(fā)行規(guī)模為1個億。產(chǎn)品出人意料地?zé)徜N，僅半天時間就全部預(yù)約滿，其銷售速度令人咋舌。
土地一級開發(fā)市場
信托產(chǎn)品受追捧
“信托可以利用自身的靈活性，在確保嚴(yán)格控制風(fēng)險的情況下，彌補銀行貸款空檔，針對土地一級開發(fā)市場推出相應(yīng)的產(chǎn)品。”北京國際信托投資有限公司信托總部副總經(jīng)理何曉峰說。
除了來自開發(fā)商的需求外，投資者對土地一級開發(fā)信托產(chǎn)品的熱情也給市場集聚了不少“人氣”。據(jù)了解，由于信托投資的資金門檻較高，目前土地一級開發(fā)市場信托產(chǎn)品的客戶多為高端客戶，這些客戶有著參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強烈沖動，但又苦于沒有合法的集合投資渠道，土地一級開發(fā)信托計劃為他們提供了很好的渠道，既能獲得較高的收益，風(fēng)險也在控制范圍之內(nèi)。
一位認(rèn)購了北國投數(shù)百萬元“土地一級開發(fā)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計劃”的客戶對記者說，對于這個產(chǎn)品，他看好的是地塊的投資潛力。此次“計劃”募集的信托資金將全部用于北京市朝陽區(qū)白家莊西里危改區(qū)項目的一級土地開發(fā)，這一區(qū)域土地資源的稀缺性使得土地一級開發(fā)獲取收益較有保障。
不僅是客戶，信托公司也看中這一點。在宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險開始趨高，信托公司在選擇房地產(chǎn)項目時則更加謹(jǐn)慎，所選項目要求的保險系數(shù)也更大。而相對于房地產(chǎn)業(yè)的其他產(chǎn)品而言，土地處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前端，風(fēng)險較低。這也是信托公司熱推土地一級開發(fā)信托產(chǎn)品的原因?！?br>
分級設(shè)立多重防火墻
北國投此次信托產(chǎn)品控制風(fēng)險的一個重要特征，就是分了優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)：通過優(yōu)先受益權(quán)向社會募集1個億的資金，而融資方的母公司——北京恒世華融公司及其股東持有全部的次級受益權(quán)，從而對投資人受讓的優(yōu)先受益權(quán)進(jìn)行了增信。只有優(yōu)先受益權(quán)持有者先收益，次級才能再收益，這相當(dāng)于一層防火墻。而且優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)達(dá)到1比1的比例，這是以前的信托產(chǎn)品沒有過的。委托期滿時，由北京恒世華融公司按約定回購全部轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先受益權(quán)，從而保證投資人的本金和收益。
“與其他金融機構(gòu)不同，信托公司具備投資功能，可以采用股權(quán)投資的方式為企業(yè)提供融資。”孫飛博士認(rèn)為。這次北國投持有北京恒世華融公司80％的股份，可按合同約定參與公司的決策或處置該股份，從根本上把握公司的經(jīng)營方向，保證還款來源。同時這次募集到的資金是?？顚Ｓ茫挥糜谶@塊地的一級開發(fā)。種種措施將項目的風(fēng)險控制到最低水平。
在房地產(chǎn)高燒不退的今天，每個房地產(chǎn)項目都難免會遇到各種難以確定的風(fēng)險，土地一級開發(fā)市場也不例外。土地價值可能因為國家政策的調(diào)整而發(fā)生改變，還可能存在法律風(fēng)險。
孫飛博士指出，可以通過設(shè)置多重防火墻的辦法來規(guī)避風(fēng)險。首先，沒有土地證的開發(fā)商可以用其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做抵押；其次，要保證土地一級開發(fā)之后回購，并要求有較高信用資質(zhì)的機構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保；第三，土地開發(fā)公司的一級母公司（集團）要做擔(dān)保。當(dāng)然，如果土地本身存在內(nèi)部法律糾紛等先天性的缺陷，那么無論信托產(chǎn)品怎么設(shè)計，風(fēng)險都是無法避免的。
“類產(chǎn)業(yè)投資基金”初露端倪
實際上，北國投此次推出土地一級開發(fā)信托產(chǎn)品并非首次試水，早在三年前北國投就率先拋出第一個土地一級開發(fā)市場的信托產(chǎn)品——“北京ＣＢＤ信托計劃”，隨后各地信托公司紛紛進(jìn)入土地市場。
何曉峰對記者表示，北國投試圖通過綜合利用信托產(chǎn)品自身所具有的靈活性，在確保風(fēng)險規(guī)避的情況下，打造“類產(chǎn)業(yè)基金”。8月16日推出的“計劃”則是“類產(chǎn)業(yè)基金”的組成部分。所謂“類產(chǎn)業(yè)基金”是指通過發(fā)行若干個交易結(jié)構(gòu)、投資盈利、風(fēng)險控制措施相類似的“信托計劃”，來形成一個鏈?zhǔn)叫磐挟a(chǎn)品，充分發(fā)揮信托的優(yōu)勢，以信托方式形成準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)投資基金。
北國投計劃打造的“類產(chǎn)業(yè)基金”其實是在當(dāng)前政策限制下不得已而為之的行為，其實質(zhì)是信托產(chǎn)品向產(chǎn)業(yè)投資基金的過渡。
(xintuo摘自《中國房地產(chǎn)報》)